机械停车位归属难题的比较合理而现实的操作方案

近来，房地产市场出现了租赁立体机械停车位的归属问题，由于现有法律法规未作明确规定，因此成为实践难题。机械停车位是一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的，而在权属意义上的停车位是一个固定的独立空间，有具体的界线范围，包括建筑面积和建筑高度方面的要求，两者有较大程度上的区别。

《物权法》第六章第七十四条明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对商品房项目整体而言，项目经过规划管理等政府主管部门批准，获得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、土地权属证明，出让金足额缴清，具备开工和销售条件后，开发商即可销售其所开发的房产，关键是如何规范销售行为和确认权利归属。

试提出五种解决方案：

方案一：完全由开发商负责整体维护保养，采用出租车位的方式实现收益，拥有整体独立产权；

方案二：由某个业主单独购买整体车位，并负责维护保养，采用出租的方式实现收益，拥有整体独立产权；

方案三：按机械组销售，按组拥有产权；

方案四：按单个机械停车位销售，按组确权，机械组内各车位业主之间共同享有产权；

方案五：按单个机械车位销售，作为附注内容分别与所购买的房产单元办一本产权证。

前四种方案皆为解决机械停车位归属问题的可行方案，其中第一、二种方案产权主体是开发商或某个业主等单个主体，是权属界定最便捷的方案，使用者只要按期缴纳租金就行，实际上等于开发商把个体机械停车位50年的使用权分期出卖从而收取对应期限内的车位价格。但由于现实中开发企业多选择按个销售机械停车位并且一次性收取车位价格，所以第三、四种方案可以考虑，第四方案组内业主之间的共同共有与一般意义上的其他房产的共同共有一定区别，销售或申请办理权属登记时可集体约定今后若发生转让可互不需其他共同共有业主同意，这样既方便业主又规范了机械停车位的归属。第五种方案有一定局限性，主要体现在没有购买住宅或其他用途房产的业主无法实现所购机械停车位办理权属证明的目的。

根据原建设部公布的《城市房屋权属登记管理办法》第二十条，房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界定的部分为基本单元进行登记。权属不应以没有具体权属界限的单个机械停车位为单位确权，而应按有一定权属界限的独立机械组作为最小权利归属单位。这样按单个机械停车位销售，按组确权，组内各机械停车位业主权属为共同共有，应是解决机械停车位归属难题的比较合理而现实的操作方案。